架不住天天有肥肉送上門呀。
這些低價(jià)甩賣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，塊塊都是主人家的心頭肉，如果不是實(shí)在沒辦法，誰會(huì)舍得丟。
【找上門來】
“我曾經(jīng)問個(gè)不休，你何時(shí)跟我走，可你卻總是笑我一無所有……”
2017年萬達(dá)年會(huì)上，時(shí)任亞洲首富王健林熱情豪邁地唱了這首崔健的《一無所有》。沒想到“一語成讖”，也是這一年，幾經(jīng)斗爭，他做出了那個(gè)艱難的決定：
賣掉文旅和酒店項(xiàng)目。
王健林想到的第一個(gè)人就是孫宏斌。理由很簡單：膽子大。
當(dāng)時(shí)，孫宏斌的融創(chuàng)凈資產(chǎn)還不足400億，可自由支配的賬面現(xiàn)金才520億。
王健林一個(gè)電話打過去，孫宏斌當(dāng)即就應(yīng)允了。“王健林第一個(gè)找我就談成了，別人沒機(jī)會(huì)。”
孫宏斌答應(yīng)得太快了。于是，朋友們接二連三地打來電話，有的說風(fēng)險(xiǎn)太大，有的說太敏感，勸他三思而后行。
這樣的電話接得多了，孫宏斌干脆換了電話號(hào)碼。想勸孫宏斌的人，都找不到他了。
換了號(hào)碼后，他只告訴了王健林和幾個(gè)關(guān)系密切的銀行、金融機(jī)構(gòu)的高管。交易落地前，他接受《中國經(jīng)營報(bào)》采訪時(shí)說：“現(xiàn)在知道這個(gè)新的電話號(hào)碼的人，不超過30人。”
報(bào)價(jià)很快敲定：631.7億。
時(shí)間雖短，但孫宏斌賬算得很清。他當(dāng)年在清華大學(xué)讀碩士學(xué)的是水利，天天與流體力學(xué)、數(shù)據(jù)建模打交道。這么多年了，算賬方面，除了賈會(huì)計(jì)，他沒輸過任何人。
他一邊應(yīng)允王健林，把文旅和酒店打包都買下，一邊打著自己的小算盤。
比起酒店，孫宏斌更加看中的是13個(gè)文旅城。不久，他就找來富力地產(chǎn)老板張力，加入這場交易。
可直到簽約前一天，張力仍在搖擺。前夜說不買了，簽約現(xiàn)場說要買，卻又現(xiàn)場殺價(jià)。把王健林一行人搞得賊憋屈，于是就有了中國最有名的摔杯事件。
幾經(jīng)波折，交易最終還是落地了。
時(shí)隔兩年，孫宏斌笑到了最后。按他的說法，萬達(dá)文旅城目前已經(jīng)銷售了1600多億，狠賺了一筆。而他看不上眼的酒店業(yè)務(wù)如今正在蠶食富力地產(chǎn)的利潤。今年上半年，富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)虧損4.6億元。
相比萬達(dá)并購的一波三折，這回的環(huán)球世紀(jì)和時(shí)代環(huán)球收購案要順利許多。
“我們談了一個(gè)多小時(shí)，基本上定了七七八八，后來就去喝酒了。”100多億的收購案就跟去菜市場買菜差不多。
從2019年6月7日，兩人通過中間人介紹，第一次在無錫見面，并初步確定并購意向，到11月27日融創(chuàng)正式發(fā)布交易公告，總共才花了5個(gè)月零20天。
在此之前，孫宏斌和“西南會(huì)展大王”鄧鴻完全不認(rèn)識(shí)。
項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)有目共睹。資產(chǎn)包與當(dāng)初的萬達(dá)文旅規(guī)模接近，而且總負(fù)債只有170億。
關(guān)鍵是這么大一塊肥肉還是主動(dòng)送上門的。
孫宏斌說，“我們買東西是很克制的”。但總架不住天天有肥肉送上門呀。
2014年的綠城、佳兆業(yè)等幾宗失敗的并購案里，孫宏斌表現(xiàn)得體，幫融創(chuàng)在圈子里積累了不錯(cuò)的口碑。此后，越來越多并購案主動(dòng)找上門來，孫宏斌甚至有些應(yīng)接不暇。
138億接盤聯(lián)想控股地產(chǎn)業(yè)務(wù)、斥資超60億爭奪金科股份控股權(quán)、26億入股鏈家、165億馳援賈躍亭……短短4年多時(shí)間，融創(chuàng)先后完成數(shù)十筆大大小小的并購，并購規(guī)模超過2000億。
而且，絕大多數(shù)都是主動(dòng)找上門來的。
宋衛(wèi)平、郭英成、王健林、賈躍亭、鄧鴻、盧志強(qiáng)、李嘉誠……孫宏斌的談判桌上已經(jīng)坐過數(shù)不清的大佬了。
【地主家也沒余糧了】
這些低價(jià)甩賣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，塊塊都是主人家的心頭肉，如果不是實(shí)在沒辦法，誰會(huì)舍得丟。
這些年，王健林為萬達(dá)文旅傾注了無數(shù)心血。他曾有一個(gè)宏大的文旅帝國夢：打造東方好萊塢，對(duì)標(biāo)美國迪士尼。
從2009年的長白山國際度假區(qū)項(xiàng)目開始，幾乎所有的文旅項(xiàng)目都是王健林親自上陣，事必躬親。
萬達(dá)官方微信公眾號(hào)曾透露過王健林的一天行程：凌晨四點(diǎn)一刻起床，當(dāng)日飛行6000公里，停留兩個(gè)國家三個(gè)城市。
王志綱之子王大騏形容王健林：“除了唱歌外，他有什么興趣愛好？沒有。工作就是他最大的愛好，他就喜歡四點(diǎn)起床，就喜歡看著一棟棟樓起來，怎么把迪士尼干死，怎么讓老外服氣。”
王健林對(duì)萬達(dá)文旅寄予厚望，“文化旅游已成為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)之外的核心支柱產(chǎn)業(yè)，而且我本人這三年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)過問很少，全力抓文化旅游”。
怎奈2017年，萬達(dá)流年不利。
債務(wù)和現(xiàn)金流壓力實(shí)在太大。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2017年7月25日，萬達(dá)存量債券規(guī)模超過800億元，位居行業(yè)第一。
萬達(dá)商管2016年港股私有化退市時(shí)還簽下對(duì)賭協(xié)議，若2018年8月31日前不能回A股上市，需回購全部股權(quán)，本息合計(jì)超過300億元?？僧?dāng)時(shí)，萬達(dá)商管回A股IPO審核一直卡著不動(dòng)。
斷臂求生是當(dāng)務(wù)之急。
與融創(chuàng)的世紀(jì)并購案敲定后，有人打趣王健林：“當(dāng)孩子養(yǎng)，當(dāng)媳婦夸，當(dāng)豬賣，乃首富之道。”
但王健林對(duì)萬達(dá)文旅確是真愛。兩家公司的交易協(xié)議里明確承諾了四個(gè)不變：“品牌不變”“規(guī)劃內(nèi)容不變”“項(xiàng)目建設(shè)不變”“運(yùn)營管理不變”。
即便項(xiàng)目已經(jīng)不屬于自己，王健林還是希望它們能夠順利落地。
怕融創(chuàng)迫于資金壓力影響項(xiàng)目建設(shè)，王健林還幫融創(chuàng)委托貸款296億用作交易的第四筆尾款支付，相當(dāng)于“萬達(dá)借錢給融創(chuàng)收購”。
沒人能想象王健林這次“割肉”有多傷心。
此前，王健林性格高調(diào)，愛演講、愛出書、愛上節(jié)目，“一億小目標(biāo)”的梗人盡皆知。交易完成后，王健林像變了個(gè)人，幾乎從公眾視野中徹底消失。
與老王一樣，環(huán)球世紀(jì)和時(shí)代環(huán)球也是鄧鴻的心頭肉。
會(huì)展項(xiàng)目是鄧鴻一生至愛，也耗費(fèi)了無數(shù)心血。從1994年投資14億建成都國際會(huì)議展覽中心開始，他在這行已經(jīng)摸爬滾打了25年。
靠一己之力，鄧鴻把成都會(huì)展項(xiàng)目做到了極致。可他的夢很大。他明白，要想走向更大的舞臺(tái)，就必須有強(qiáng)有力的幫手。
鄧鴻找的第一個(gè)幫手是云南城投。
2016年5月，云南城投斥資59億元收購了環(huán)球世紀(jì)34.23%的股權(quán)，又增資59億，總計(jì)獲得51%的股權(quán)。
當(dāng)時(shí)有媒體問他是否有隱退之意。鄧鴻說：“會(huì)展旅游是傾心20年為之努力奮斗付出的，不舍得放棄離開。合作并非離開而是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、優(yōu)勢互補(bǔ)，重組之
后肩上的擔(dān)子更重了，責(zé)任更大了，不敢有半點(diǎn)喘息和懈怠。”
2017年11月，云南城投擬以236億元，收購鄧鴻旗下環(huán)球世紀(jì)100%的股權(quán)。
又有人說“鄧鴻套現(xiàn)離開”，江湖再無“西南會(huì)展大王”。
為此，鄧鴻在微信朋友圈發(fā)布了一則1200多字的聲明。他重申自己不會(huì)離開，“新的公司平臺(tái)更大了，一系列大型的文旅會(huì)展項(xiàng)目正在全國展開。新的大幕已經(jīng)開啟，吾輩只爭朝夕！”
只可惜，云南城投早已自身難保，幫不了鄧鴻實(shí)現(xiàn)夢想。一年半以后，重組取消。
今年上半年，云南城投歸屬于上市公司股東的凈利潤約-10.63億元，同比下降了567.25%。
截至目前，云南城投已連續(xù)9個(gè)報(bào)告期內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率超過88%；截至今年9月，云南城投的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)91.29%。
鄧鴻這才找上了孫宏斌。
表面看來，環(huán)球世紀(jì)和時(shí)代環(huán)球仍處于盈利狀態(tài)，實(shí)際上債務(wù)和現(xiàn)金流壓力很大。
152.69億的并購款之外，雙方在協(xié)議中還設(shè)定了復(fù)雜的交易條款。
環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球的股權(quán)大量處于質(zhì)押狀態(tài)。協(xié)議規(guī)定，簽訂合同的半年內(nèi)，雙方需要各自解除擔(dān)保。其中，融創(chuàng)和鄧鴻等6名自然人需要解除的擔(dān)保額度為156.93億元。按股權(quán)比例換算，融創(chuàng)大約需要承擔(dān)80億。
截至2019年8月31日，環(huán)球世紀(jì)和時(shí)代環(huán)球總負(fù)債為284.76億元，減去云南城投集團(tuán)擔(dān)保的80億元后，剩余204.76億元。融創(chuàng)大約需要承擔(dān)104.43億元債權(quán)。
另外，根據(jù)雙方協(xié)議，融創(chuàng)還需出資40億元，與云南城投子公司成立一支專門的地產(chǎn)投資基金，出資年限不得低于2年。
孫宏斌付出的總代價(jià)接近400億。
地主家可能真的沒有余糧了。無論是王健林、盧志強(qiáng)，還是鄧鴻，如果不是實(shí)在沒錢，誰愿意低價(jià)甩賣自己的優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)。
孫宏斌只是在正確的時(shí)間出現(xiàn)在了正確的地方。即便沒有融創(chuàng)，他們也會(huì)想辦法賣給萬科、恒大、碧桂園……
【沒得選】
今年11月5日，在民生銀行不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)上，孫宏斌說：“房企主戰(zhàn)場已從搶增量轉(zhuǎn)到搶存量。”誰有資格搶存量呢？頭部企業(yè)。5年后，TOP5要占到行業(yè)30%左右。
存量博弈的過程就是大魚吃小魚的過程。
中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度50個(gè)代表城市商品住宅月均成交規(guī)模降至2015年同期水平。
第三季度，一線城市商品住宅月均成交面積為58萬平方米，同比下降8.1%；二線代表城市月均成交面積約89萬平方米，同比增長0.3%；三線代表城市月均成交面積約33萬平方米，同比下降約6%。
在“房住不炒”的基調(diào)下，2019年前9個(gè)月合計(jì)發(fā)生415次房地產(chǎn)調(diào)控，刷新了歷史紀(jì)錄。
融資端的調(diào)控最為致命。2019年以來，已經(jīng)有超過25次針對(duì)房地產(chǎn)資金鏈的政策。
融資越來越難。
同時(shí)，由于2015年地產(chǎn)公司債及中期票據(jù)發(fā)行量較大，今年是房企償債高峰期。下半年，房企的到期債券為1706億元，處于歷史高位。2020年下半年至2021年上半年，房企到期債券將突破3000億元，債務(wù)壓頂不遠(yuǎn)了。
這種情況下，變賣資產(chǎn)是唯一的選擇。
能被融創(chuàng)等頭部公司并購已經(jīng)是最幸運(yùn)的事了。那些不良資產(chǎn)壓身的中小房企就只能等死。
中小房企的寒冬已經(jīng)來了。
11月14日，因多項(xiàng)信息未披露，頤和地產(chǎn)及其董事長何建梁被證監(jiān)會(huì)出具警示函，共涉9筆違約債務(wù)，總計(jì)18億人民幣、5000萬美元。
今年以來，已經(jīng)有銀億、上置集團(tuán)、粵泰控股、三盛宏業(yè)等多家老牌房企爆雷。
人民法院公告網(wǎng)顯示，截至11月20日，房地產(chǎn)開放商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達(dá)446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)倒地破產(chǎn)，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。
過去，中小房企大多靠價(jià)格優(yōu)勢維生。存量博弈時(shí)代，價(jià)格戰(zhàn)成了頭部房企最有力的武器。
以恒大為例，為了加速回款，恒大較去年提前一個(gè)月發(fā)起金九銀十的搶收戰(zhàn)。8月20日，恒大推出“全國532樓盤，閃購7.8折”促銷活動(dòng)；各項(xiàng)優(yōu)惠疊加最低6折起，每日還推出不定量的特價(jià)房。
效果相當(dāng)顯著。9月，恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售金額831.1億元，環(huán)比增長73.8%，同比增長31.9%，刷新了公司單月銷售紀(jì)錄。
2016年，融創(chuàng)銷售均價(jià)是20480元每平米，連續(xù)4年維持在2萬元以上。2017年，銷售均價(jià)降到了16380元每平米。今年以來銷售均價(jià)已經(jīng)降到14590元每平米。
降價(jià)刺激下，融創(chuàng)銷售面積逆勢增長。
今年9月，融創(chuàng)銷售金額629.1億元，同比增長18%，創(chuàng)歷史同月最高銷售規(guī)模；10月，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約644.3億元，同比增長23%；前10月，融創(chuàng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約4339.2億元，同比增長17%。
2019年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10
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未來，行業(yè)洗牌將進(jìn)一步加快，馬太效應(yīng)加劇已是必然。
大家坐在同一張賭桌上，跟牌的時(shí)候和和氣氣，真到了梭哈的時(shí)候，中小房企的底牌完全不夠看。
形勢比想象中嚴(yán)峻。
“活下去”——2018年萬科秋季例會(huì)上那三個(gè)血淋淋的大字，如今已然成為中小房企的生存現(xiàn)狀。
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